＃004 【分譲マンション】知っておきたい値段の決まり方】

 

新築分譲マンションの値段の決まり方 を紹介します。

駅が近く、緑も整い、病院や学校も近く、スーパーやドラッグストアも近くにある建設中の分譲マンション、

高齢になった時のことを考えると、何かと便利そうで ”都会で暮らす派”　にとっては便利そう。

だけど、なんだか高そうですね。

いや、でも、それほど高層でもなさそうだし、戸数も多くなさそうだし、それほど高くないかも？

など、購入予定がなくても、いろいろ考えてしまいます。

 

 

 

そもそも分譲マンションの値段ってどうやって決まっているのでしょうか。

 

地価で決まる？　建物の構造やスペックで決まる？

はい。もちろん、地価や構造のスペックなども 価格が決まる重要な要素ですが、

マンション建設の総事業費は、大きく

によって構成されています。

 

そして、

マンション総事業費を住戸数で割ったものが一戸あたりのマンション価格になります。

一戸あたりの分譲マンション価格 ＝ マンション総事業費 ÷ 住戸数

マンションの総事業費の約8割が土地代金と建物建設費にあたりますので、

残りの数パーセントが販売経費と利益になります。

利益は、通常売上金額の1割程度とされているので、

100戸のマンションであれば1割の10戸が売れないと、そのマンションは赤字になります。

販売経費は、広告費用や販売員の報酬、モデルルームの建設費、借り入れ金利などにあたります。

建物建設費は、建物の構造やスペック、グレードによって違いはあり、地域性もあるものの、

施工業者によって大きく変わる訳ではありません。

土地代は、その土地（地価）により変わってきます。

 

 

分譲マンションのデベロッパーは、どの程度の価格であれば売れるか を検討します。

近隣に建てられたマンションの住戸の大きさや販売価格、販売実績などを参考にします。

そして、その土地で購入想定層と考えられる人々が、35年ローンにした場合に

毎月どの程度であれば返済可能なのかを推定して、住戸販売価格が決められます。

住戸価格が決まれば、総売上（総事業費）が決まります。

土地代は、建物建設費、販売経費、利益を引いた残り という事になります。

他、細かな事業計画は検討しますが、

大きくはこのような経緯で分譲マンションの売値が決まっていきます。

 

 

 

まとめ

購入想定層が返済できる毎月の返済金額によって決まります。

近ごろ、都心のマンションはどんどん値が上がっているようですね。

資材などの高騰問題もあるでしょうが、

販売の不動産会社は、できるだけ高く売れるよう、

顧客の反応を見た上で、完売するような価格設定をし販売計画を修正し、販売を開始していく事があるようです。

一部 都心の土地では、購入想定層（返済可能者層）による高騰も大きな要因ですね。

価格が公開、表記されていない販売カタログがあるのも、そのためで

都心のマンション価格が上がっていっている事にもうなずけます。

 

あとがき

私の暮らす地域も、まとまった土地が更地になったな、と思うと

マンション建設が始まります。

”お礼、完売間近！「残りあと１戸」”

などと、書かれた、立派なカタログが、ポストに入っていたりします。

「あの土地にこんな森のような緑あったっけ？」と感じる、これまた立派な完成予想図。

開いてみてみると、一番知りたい所でもある販売価格がどこにも記載されていません。

「顧客の反応を見た上で、販売計画を修正し、販売を開始していく」

と言う事にも納得がいきます。

少子高齢化や人口現象、不動産の空き家や、空室問題など、

深刻な不動産の問題が言われていますが、

一方、新築のマンションもどんどん建設されていますね。

これから不動産環境はどうなっていくのかな、、と思いつつ

高齢になったときに、どこでどう暮らすか、も考えて行きたいもんです。

 

 

 

高齢者のこれからの住まい にも課題がたくさんあります。

高齢になる前に、選択肢はイロイロ持っていたいです。

”この先もずっと豊かで幸せな住まいと暮らし”

これからも、考えていきま〜す！

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